一棟アパートを売ると税金はいくら？手取りの計算と「5年」の数え方
「一棟アパートを売却したら、税金はいくらかかるのか」。売却を考えはじめた方が、最初に気にされることのひとつです。年末が近づくこの時期は、「年内に売るか、年が明けてからにするか」で迷われる方もいらっしゃるかもしれません。
実は、アパートの売却にかかる税金は、売った金額そのものではなく「もうけ」の部分にかかります。そして税率は、持っていた期間が「5年」を超えるかどうかで大きく変わります。この記事では、国税庁の資料をもとに、税金のしくみと手取り（手元に残る金額）の考え方を、できるだけやさしい言葉でご説明します。
税金がかかるのは「もうけ（譲渡所得）」の部分です
土地や建物を売ったときの「もうけ」は、税金の言葉で「譲渡所得（じょうとしょとく）」といいます。計算のしかたは次のとおりです。
売った金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除 ＝ 税金がかかるもうけ
- 取得費：その物件を手に入れるためにかかったお金です。購入代金や建築代金、購入時の手数料などが入ります。ただし建物は年々古くなるため、持っていた期間の「減価償却費（建物が古くなった分）」を差し引いた金額になります。賃貸に出していたアパートは、毎年の確定申告で計上してきた減価償却費を差し引くことになります。
- 取得費が分からないとき：昔に買った物件などで購入時の金額が分からない場合は、売った金額の5%を取得費にすることができます（国税庁の例では、3,000万円で売った場合は150万円）。
- 譲渡費用：売るために直接かかった費用です。仲介手数料、売主が負担する印紙税、入居者に退去してもらう場合の立退料などが入ります。一方、修繕費や固定資産税は譲渡費用には入りません。
つまり、購入したときの契約書や、毎年の確定申告の控え（減価償却の明細）が手元にあるかどうかで、税金の額が変わることがあります。売却を考えはじめたら、まずこうした書類を探しておくと安心です。
税率は「5年」を境に、およそ2倍ちがいます
アパートなど土地・建物を売ったときの税金は、給与などほかの所得とは分けて計算します。税率は、持っていた期間で次のように分かれます。
| 持っていた期間 | 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 5年を超える（長期） | 15% | 0.315% | 5% | 20.315% |
| 5年以下（短期） | 30% | 0.63% | 9% | 39.63% |
※復興特別所得税は「所得税額の2.1%」です。表では、もうけに対する割合に直しています。
※財務省の税制改正の資料によると、令和9年（2027年）分からは、復興特別所得税が1.1%に下がり、新しく「防衛特別所得税」1%が加わります。合わせた割合（所得税額の2.1%）は変わりません。
同じもうけでも、短期になると税金がおよそ2倍になります。売る時期を考えるうえで、いちばん気をつけたいところです。
「5年」は、売った年の1月1日の時点で数えます
ここが分かりにくいところです。所有期間は「買った日から売った日まで」ではなく、売った年の1月1日の時点で5年を超えているかどうかで決まります。
たとえば2021年中に手に入れた物件の場合、
- 2026年中に売ると、2026年1月1日の時点では5年以下なので「短期」
- 2027年1月1日以降に売ると、5年を超えるので「長期」
となります。売る時期が数週間ちがうだけで、税率が大きく変わることがあるわけです。手に入れてから5〜6年目の物件をお持ちの方は、年内に売るか年明けに売るかを、手取りで比べてから決めることをおすすめします。なお、年をまたぐ取引では「いつを売った日とするか」にも決まりがありますので、税理士に確認しながら進めると安心です。
相続したアパートの場合は、亡くなった方が手に入れた時期をそのまま引き継いで数えます。相続から日が浅くても「長期」になることが多いのはこのためです。
手取りは「売値 − 費用 − 税金 − ローンの残り」
手元に残る金額は、おおまかに次のように考えます。
売った金額 − 譲渡費用（仲介手数料など）− 税金 − 借入金（ローン）の残り ＝ 手取り
気をつけたいのは、税金を納めるのが売った年の翌年だということです。所得税の確定申告は、原則として翌年の2月16日から3月15日までに行います。住民税はその後に納めます。売却代金を受け取ったら、納税の分を分けて残しておくようにしましょう。
また、満室で家賃収入が安定しているときほど、買主様は金融機関の融資を受けやすく、売値にもよい影響が出やすくなります。税率だけを見て売る時期を先に延ばすと、そのあいだに空室が増えたり、建物が古くなったりして、かえって手取りが減ることもあります。「税金」と「売値」の両方から考えることが大切です。
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※この記事は、2026年11月時点の国税庁などの公開情報をもとに、しくみを分かりやすくご紹介したものです。実際の税額は、特例の有無やほかの所得などによって変わります。個別の申告については、税務署または税理士にご確認ください。