相続したアパートの売却｜2027年3月が期限の相続登記と税金の特例
親御さんなどから相続したアパートやマンション一棟を、「自分では管理しきれないので売却したい」「兄弟姉妹で分けるために現金にしたい」と考える方は少なくありません。ただ、相続した収益物件の売却は、ふつうの売却の前に「名義を移す」「誰が相続するか決める」といった準備が必要です。
しかも2024年4月から、相続登記（亡くなった方から相続人へ名義を移す登記）が義務になりました。それより前に起きた相続でも、まだ登記をしていなければ 2027年3月31日 が期限です。期限まで残り半年を切った今、相続したアパートを売るときの順番と、知っておきたい税金のしくみをまとめました。
まず必要なのは「相続登記」です
不動産の名義が亡くなった方のままでは、売買の手続きを進めることができません。売却の前に、相続する方の名義へ登記を移す必要があります。
法務省によると、相続登記の義務化の内容は次のとおりです。
- 相続で不動産を取得したことを知った日から 3年以内 に、相続登記を申請しなければなりません。
- 正当な理由なく申請しなかった場合は、10万円以下の過料 の対象になります。
- 2024年4月1日より前に起きた相続でも、登記が済んでいなければ対象です。この場合の期限は 2027年3月31日 です（取得を知った日が2024年4月以降のときは、その日から3年以内）。
話し合いがまとまらず、すぐに相続登記ができないときのために「相続人申告登記」という簡単な手続きも設けられました。ただし、これは「自分が相続人です」と法務局に申し出るもので、名義そのものが移るわけではありません。売却するためには、最終的に正式な相続登記が必要になります。
「誰が相続するか」を決めてから売り方を考える
相続登記の前に、相続人の皆様で「誰がその物件を相続するか」を話し合って決めます（遺産分割）。ここで気をつけたいのが、共有名義です。
兄弟姉妹で公平に分けようとして、アパートを全員の共有名義にすることがあります。ただ、共有名義の物件を売るには、原則として共有者全員の同意が必要です。将来、どなたかが売りたくない、連絡がとれない、さらに相続が起きて共有者が増える、といったことになると、売却が難しくなります。
売って現金で分けることが決まっているなら、先に売却したときの価格や手元に残る金額の見込みを出しておくと、話し合いが進めやすくなります。
税金：取得費と「持っていた期間」は亡くなった方から引き継ぎます
相続したアパートを売ったときも、もうけ（譲渡所得）に所得税・住民税がかかります。このとき、国税庁の決まりでは次のように考えます。
- 取得費：亡くなった方がその物件を買ったとき（建てたとき）の金額などをもとに計算します。
- 取得費が分からないとき：昔の契約書が見つからないなどの場合は、売った金額の5%を取得費にすることができます。
- 持っていた期間：亡くなった方が手に入れた時期をそのまま引き継ぎます。そのため、相続してすぐに売っても、亡くなった方が長く持っていた物件なら「長期」の税率（所得税・住民税などあわせて20.315%）になることが多くなります。
亡くなった方の家や事務所を整理するときは、物件を買ったときの売買契約書や建築の契約書、確定申告の控えなどを捨てずに残しておいてください。取得費が分かると、税金が少なくなることがあります。
相続税を払った方は「3年10か月」以内の特例があります
相続税を納めた方が、相続した財産を一定の期間内に売ったときは、納めた相続税のうちその物件に対応する分を取得費に足すことができます（相続税の取得費加算の特例）。取得費が増えるぶん、もうけが減り、税金も少なくなります。
- 対象：相続や遺贈で財産を取得し、その方に相続税がかかっていること
- 期間：相続が始まった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで
- 手続き：確定申告が必要です
相続税の申告期限は、原則として相続があったことを知った日の翌日から10か月以内です。そのため、この特例が使えるのは、おおむね相続から「3年10か月」以内の売却ということになります。売る時期によって使えるかどうかが変わりますので、相続税を納めた方は早めに期限を確認しておくことをおすすめします。
入居者がいるままでも売却できます
相続したアパートに入居者がいても、退去していただく必要はありません。賃貸中のまま買主様に引き継ぐ「オーナーチェンジ」での売却が一般的です。管理会社との契約や、入居者からお預かりしている敷金の扱いなども、売買の手続きの中で整理します。
物件が遠方にあり、相続人の皆様がそれぞれ別の地域にお住まいという場合でも、お電話と郵送で手続きを進めることができます。
トータルランドにご相談ください
トータルランド株式会社には、税理士事務所出身の担当者がおり、売却した場合の税金と、持ち続けた場合の見通しを整理してお伝えします。相続登記がまだの物件は提携の司法書士を、税金の申告は提携の税理士をご紹介し、登記と売却の準備を並行して進めることもできます。共有名義の物件では、皆様でお話し合いいただけるよう、価格と手元に残る金額の見込みを書面にしてご用意します。
ご相談からお引き渡しまで、担当者が最初から最後まで責任をもって担当いたします。全国の物件に対応しています。「何から手をつければよいか分からない」という段階でも、お気軽にご相談ください。
査定・ご相談は無料です。「まだ売ると決めていない」段階でも、お気軽にどうぞ。
無料査定を申し込む 手取りをかんたん試算する LINEで相談するお電話：03-6427-4221（毎日 10:00–20:00）
査定・ご相談は無料です。売却を考えていることが入居者様や近隣の方に伝わらないよう、秘密は厳守いたします。
※この記事は、2026年11月時点の法務省・国税庁の公開情報をもとに、しくみを分かりやすくご紹介したものです。個別の登記は法務局または司法書士に、税金の申告は税務署または税理士にご確認ください。