収益物件を売却する流れ｜ご相談からお引き渡し、確定申告まで
一棟アパートやマンションなどの収益物件を「そろそろ売ろうか」と考え始めたとき、最初に気になるのは「何から始めて、どんな順番で進むのか」ではないでしょうか。収益物件の売却は、ご自宅の売却と違い、入居者様や家賃収入のことも一緒に考えながら進めます。
この記事では、収益物件を売却する流れを、最初のご相談から確定申告まで順番にご紹介します。ご相談からお引き渡しまでは、3ヶ月から6ヶ月くらいが目安です。物件の状況や時期によって前後します。
１．ご相談：まずはお会いして、お話をうかがいます
お電話・ホームページ・LINEなどでご連絡をいただいたら、トータルランドでは担当者が最短の日程でお会いしに伺います。ご自宅でも、物件の近くでも、人目が気になる場合は別の場所でもかまいません。
お会いしたときに、売却をお考えになった理由、ご希望の時期や金額、入居者様のことなどをうかがいます。「まだ売ると決めていない」「いくらぐらいか知りたいだけ」という段階でも、もちろんかまいません。
資料は、賃貸の一覧、確定申告の写しなど、お手元にあるものだけお見せいただければ十分です。新しく取り寄せていただく必要はありません。お手元にない場合は、こちらでお調べいたします。
２．査定：家賃収入と、買主様の融資から価格を考えます
収益物件の価格は、建物と土地の値打ちだけでなく、「家賃収入がどれくらいあるか」と「買主様が金融機関の融資をどれくらい受けられるか」に大きく左右されます。担当者が現地で建物の状態や周辺の様子を確かめ、近くで売りに出ている物件や賃料の相場も調べたうえで、価格の根拠を書面にしてお渡しします。
あわせて、仲介手数料や税金を差し引いて手元にいくら残るかの見込みもお出しします。
３．媒介契約：売却を正式にご依頼いただきます
査定の内容にご納得いただけたら、不動産会社と「媒介契約」を結び、売却を正式にご依頼いただきます。媒介契約には3つの種類があります。
- 一般媒介：複数の不動産会社に同時に依頼できます。
- 専任媒介：依頼できるのは1社だけです。不動産会社は、2週間に1回以上、売却活動の状況をご報告します。
- 専属専任媒介：専任媒介の内容に加え、ご自分で見つけた買主様とも、その不動産会社を通して契約します。不動産会社は、1週間に1回以上ご報告します。
どの種類がよいかは、物件やご希望に合わせてご相談しながら決めます。
４．売却活動：入居者様に知られないよう配慮して進めます
収益物件の買主様の多くは、不動産投資をされている個人や法人です。物件の資料を整え、購入を検討している方へご紹介します。トータルランドには、インターネットに公開する前に物件情報をお届けしている会員の購入希望者様がいます。
入居者様や近隣の方に売却を知られたくない場合は、インターネットに広く載せずに、購入を希望する方へ個別にご紹介する方法もあります。内覧が必要な場合も、入居者様のご迷惑にならない形で進めます。
５．売買契約：条件をまとめ、契約を結びます
買主様が見つかったら、価格・お引き渡しの時期・手付金などの条件をまとめ、売買契約を結びます。契約書の内容は、署名の前に一つずつご説明します。
収益物件の場合は、入居者様との賃貸借契約や、お預かりしている敷金を買主様に引き継ぐことも、契約の中で取り決めます。
６．決済・お引き渡し：代金を受け取り、名義を移します
決められた日に、買主様から残りの代金を受け取り、司法書士が名義の移転の手続きを行います。ローンが残っている場合は、受け取った代金で返済し、抵当権を消す手続きも同じ日に行います。あわせて、その年の固定資産税や、その月の家賃などを日割りで精算するのが一般的です。お引き渡しのあとは、入居者様へ貸主が変わったことをお知らせします。
事前に準備していただく主な書類は次のとおりです。
- 登記識別情報（または登記済証、いわゆる権利証）
- 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）と実印
- 固定資産税の納税通知書
- 入居者様との賃貸借契約書、敷金などの預かり金の一覧
- 登記されている住所と今のご住所が違う場合は、住民票など住所の変わったことが分かる書類
権利証が見つからない場合でも、司法書士による本人確認などの方法で売却できます。早めにお知らせください。
７．確定申告：売った年の翌年に申告します
売却でもうけ（譲渡所得）が出たときは、売った年の翌年に確定申告をして、所得税と住民税を納めます。申告の時期は、原則として翌年の2月16日から3月15日までです。税率は、物件を持っていた期間が5年を超えるかどうかで変わり、この5年は、売った年の1月1日の時点で数えます。くわしくは一棟アパートを売ると税金はいくら？をご覧ください。
トータルランドにご相談ください
トータルランド株式会社は、一棟マンション・アパートなどの収益不動産を主軸に、不動産の売買仲介を行っています。ご連絡をいただいたら、場所を問わず担当者が最短でお会いしに伺います。建設業・金融機関・税理士事務所出身の担当者が、建物の状態、買主様の融資の見通し、売却したときの税金まで整理してお伝えします。
ご相談からお引き渡しまで、担当者が最初から最後まで責任をもって担当いたします。「まずは価格だけ知りたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。
査定・ご相談は無料です。「まだ売ると決めていない」段階でも、お気軽にどうぞ。
無料査定を申し込む 手取りをかんたん試算する LINEで相談するお電話：03-6427-4221（毎日 10:00–20:00）
売却を考えていることが入居者様や近隣の方に伝わらないよう、秘密は厳守いたします。
※この記事は、2026年11月時点の公開情報をもとに、しくみを分かりやすくご紹介したものです。実際の進め方は、物件や買主様によって異なります。税金の申告は税務署または税理士にご確認ください。